+++ viel PLATZ + energetisch SANIERT in 2012 + RUHE-Lage in Walluf +++
Haus in 65396 Walluf
Makler IFM20210203012217, Objektkennung IF1174233

Kaufpreis	685.000,00 €
Zimmer	6,0
Badezimmer	3,0
Baujahr	1978
Wohnfläche	171,57m²
Grundstück	363,00m²

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Lage

Walluf ist eine am Rhein gelegene Weinbaugemeinde im Rheingau, die zwischen Eltville und Wiesbaden Schierstein liegt. Sie finden hier alles, was Sie brauchen: Supermärkte aller großer Ketten, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergärten und eine Grundschule. Für eine abwechslungsreiche Freizeitgestaltung sorgen eine große Anzahl an Vereinen, ein Fitnessstudio und der Segelhafen.
Die Gemeinde ist Teil des RVV und an den Stadtbusverkehr Wiesbadens angebunden.
Walluf hat eine Anschlussstelle an die A66 Richtung Frankfurt und einen eigenen Bahnhof.

Das zum Verkauf stehende EFH liegt sehr verkehrsgünstig im Ort in verkehrsberuhigter Lage.
Sie erreichen die Buslinie 4 nach Wiesbaden und Rauenthal in 5 Gehminuten, den Bahnhof erreichen Sie in weniger als 10 Minuten zu Fuß. Das Ärztezentrum mit Apotheke, Frisör, Post und Kiosk erreichen Sie in 2 - 3 Gehminuten.
Ihre Kinder erreichen sowohl den Kindergarten als auch die Grundschule nach 5 Minuten Fußweg.

Mit dem Auto erreichen Sie ...
... Wiesbaden Hauptbahnhof nach 12 km
... Mainz Hauptbahnhof nach 15 km
... Frankfurt Hauptbahnhof nach 43 km.

Objekt

Die zum Verkauf stehende Doppelhaushälfte wurde 1978 in Massivbauweise errichtet. Sie ist ein wahres PLATZ-Wunder und befindet sich in optimaler RUHE-Lage der Gemeinde Walluf.
Das Haus verfügt über 3 Etagen, die über eine breite Wendeltreppe mit massiven Holzstufen miteinander verbunden sind. Über einen Stichweg kommen Sie durch den grünen Vorgarten zum Eingang des Hauses. Zwei Treppenstufen führen Sie durch den Windfang in die großzügige Diele mit angrenzendem Gäste-WC. Von der Diele erreichen Sie das erste von insgesamt 3 Schlafzimmern. Das auf dieser Etage liegende Schlafzimmer verfügt über ein En-Suite-Bad. Hier wurde im Jahr 2021 eine bodengleiche Dusche eingebaut und die Badewanne entfernt. Von der Diele gelangen Sie weiterhin in den GERÄUMIGEN und luftigen Wohn-/Essbereich – auf einer Fläche von ca. 36,65 qm haben Sie viel Gestaltungsspielraum für Ihre Wohnideen. Durch ein breites Glasschiebeelement führt der Weg auf den SONNEN-Balkon mit elektrischer Markise. Der Balkon erstreckt sich über die gesamte Hausbreite und Dank einer Tiefe von ca. 1,65 m ist er sehr gut nutzbar. Der AUSBLICK in den schön eingewachsenen Garten wird Sie begeistern - hier können Sie sich vom Stress des Alltags erholen und die Vögel in den Bäumen beobachten. Der Balkon wurde 2014 saniert und in einem warmen Farbton pflegeleicht gefliest. Die Betonbrüstung wurde hierbei von außen witterungsbeständig mit Schieferplatten verkleidet.
Vom Wohnzimmer aus gelangen Sie in die abgeschlossene Küche. Die Einbauküche ist zweizeilig und gefliest.
In der unteren Etage erwarten Sie zwei weitere Schlafzimmer und ein innenliegendes Duschbad. Aufgrund der leichten Hanglage und geschickter Modellierung des Grundstücks befindet sich das Untergeschoss nur zum Teil im Erdreich - gartenseitig, im Bereich der beiden Schlafzimmer haben Sie einen ebenerdigen Ausgang zur Terrasse. Diese wird vom Balkon im Erdgeschoss teilweise überdeckt und beschattet die Räume. Die Terrasse ist wie der Balkon im Erdgeschoss nach Südwesten ausgerichtet und zum Garten hin mit einer ca. 40 cm niedrigen Stützmauer eingefasst. Über zwei Treppenstufen gelangen Sie in den lebendigen Garten, in dem ein großer Baum für Schatten sorgt. Ein Teil des Gartens ist mit Obstbüschen und Beeten als Schrebergarten angelegt – Himbeeren, Stachelbeeren und Johannisbeeren können hier geerntet werden.
Seitlich am Gebäude können Sie über eine Nebeneingangstür den Hauswirtschaftsraum ebenerdig begehen – hier befindet sich neben der Heizungsanlage auch der Stellplatz für Waschmaschine und Trockner. Für einen Tisch und Ihr Bügelbrett ist ebenfalls Platz.Durch ein großes Fenster ist auch dieser Raum sehr gut belichtet.
Hand- und Heimwerker aufgepasst! Im Untergeschoss befindet sich eine großzügige ca. 17,59 qm große Werkstatt! Von der Werkstatt gelangen Sie in einen großen klimatisierten Weinkeller, der das Herz jeden Weinliebhabers höher schlagen lässt.

Im Dachgeschoss des Hauses finden Sie ein echtes HIGHLIGHT - ein knapp 43 Quadratmeter großes Dachstudio mit 2 großen Dachflächenfenstern mit Außenrollläden und 2 Giebelfenstern. Durch die Dachschrägen wirkt der geflieste Raum nicht nur hell, sondern auch sehr gemütlich. Diese Behaglichkeit wird auch durch den Kaminofen, der im Jahr 2021 neu eingebaut wurde, unterstrichen – genießen Sie das Spiel der Flammen an kühlen und regnerischen Abenden und lassen Sie die Seele baumeln. Der Ofen erfüllt die aktuellen Normen und darf ohne Einschränkungen weiter betrieben werden.
Bei Bedarf lässt sich das Dachstudio in zwei geräumige Schlafzimmer unterteilen, so dass Sie dann über 5 Schlafzimmer verfügen würden.
Vom Dachstudio erreichen Sie einen weiteren Raum, der als Gästezimmer oder Büro genutzt werden kann. Zudem befindet sich auf der Etage ein drittes Tageslicht-Badezimmer mit einer Dusche, einem Waschtisch und einem WC.

Durch stetige Modernisierungen ist das Haus in einem sehr guten Zustand.

Ausstattung

+++ Verkauf' OHNE zusätzliche Käuferprovision +++

Energetisch sanierte Doppelhaushälfte (ca. 171,57 qm Wohnfläche) mit:

Eine Übersicht über die durchgeführten Sanierungen finden Sie im weiteren Verlauf des Exposes.

Im Erdgeschoss
- Wohn-/Esszimmer (ca. 36,65 qm), Fliesen mit Zugang zum Balkon
- Balkon (ca. 12,26 qm), Fliesen, Südwest-Ausrichtung mit elektrischer Markise über die gesamte Terrassenbreite
- Küche (ca. 6,14 qm). Fliesen, zweiteilige Einbauküche
- Schlafzimmer 1 (ca. 15,91 qm), Parkett Zugang zum En-Suite-Badezimmer
- Tageslicht-En-Suite-Badezimmer (ca. 3,80 qm), Fliesen, bodengleiche Dusche, Waschtisch und WC
- Gäste-WC (ca. 1,23 qm), Fliesen
- Diele (ca. 7,08 qm), Fliesen
- Windfang (ca. 1,76 qm), Fliesen

Im Untergeschoss
- Schlafzimmer 2 (ca. 15,42 qm), Fliesen, Zugang zur Terrasse und zum Garten
- Schlafzimmer 3 (ca. 11,58 qm), Fliesen, Zugang zur Terrasse und zum Garten
- Terrasse mit Markise über die Hausbreite und Zugang zum Garten
- Hauswirtschaftsraum (ca. 9,91 qm), Fliesen, mit Nebeneingangstür
- Werkstatt/Lager (ca. 17,59 qm), Betonboden
- Weinkeller mit Klimatisierung (ca. 7,12 qm), PVC
- Diele (ca. 5,72 qm), Fliesen
- Terrasse (ca. 36,96 qm), Waschbetonplatten

Im Obergeschoss
- Dachstudio (ca. 42,84 qm Grundfläche/ 37,23 qm Wohnfläche), Fliesen
- Gästezimmer/Büro (ca. 10,95 qm Grundfläche/ 5,36 qm Wohnfläche), Fliesen
- Badezimmer (ca. 6,47qm Grundfläche/ 4,03 qm Wohnfläche), Fliesen
- Flur (ca. 1,57 qm)

Zur Immobilie gehört eine Einzelgarage mit Seiteneingangstür. Die Außenbeleuchtung ist auch vom haus aus schaltbar. Die Stromversorgung 5 x 1,5 qcm reicht für eine Wall-Box bis 10 kWh.

Übersicht über die durchgeführten Sanierungen (nur auszugsweise):
- Wärmedämmung der Fassade: 2012
- neue, 3fach verglaste Fenster: 2012
- Niederbrennwertheizung: 2000 (frisch gewartet)
- Warmwasserspeicher 115 Liter: 2025
- Sanierung Balkon EG und elektrische Markise: 2014
- Revision Dachflächenfenster: 2024 (U-Wert 1,0)
- Erneuerung der Wärmesteuerung mit neuen Heizungsrohren im HWR: 2017 einschließlich Heizkreisverteiler, Pumpen und Wärmetauscher
- Fußbodenheizung im EG
- Kaminofen im Dachgeschoss: 2021
- Erneuerung der Seitentür der Garage: 2023 (Sicherheitstür mit seitlichen "Pilzen")
- Erneuerung des Warmwasserboiler in 2025

Sonstige Angaben

Wenn Sie die Immobilie besichtigen möchten, schreiben Sie uns bitte eine Email mit Ihren Wunschzeiten. Wir versuchen, diese umzusetzen und melden uns schnellst möglich wieder bei Ihnen.

Ihr Team von Weber Immobilien

Unsere Angebotsangaben basieren auf den uns erteilten Informationen des Eigentümers. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen (Haftungsausschuss).

Pflichtangaben laut EnEV 2014

Baujahr:	1978
Energieträger:	Zentralheizung, Gas
Art des Energieausweises:	Verbrauchsausweis
Endenergieverbrauch:	75.01 kWh/(m²a)
Mit Warmwasser:	Ja
Gültig bis:	31.05.2035